Как инвестировать в недвижимость

Все об инвестициях в недвижимость

За последние 5 лет цены на недвижимость в России ежегодно снижались на 2–3 %. В некоторых регионах, в том числе Москве, отдельные объекты экономкласса упали в стоимости до уровня 2012 года. Но острая фаза кризиса подходит к концу и спрос на недвижимость вновь стремится вверх. А значит, можно инвестировать.

Виды недвижимости

• Жилая. Любые объекты, предназначенные для проживания людей. Чаще всего это квартиры, апартаменты, коттеджи, частные дома.
• Коммерческая. Недвижимость, предназначенная для торговли, производства, складского хранения. К этой категории относятся офисы и объекты гостиничного бизнеса.
• Инфраструктурная. Технические сооружения: водонапорные башни, трансформаторные будки и т. д. Чаще всего они являются частью коммерческой недвижимости, но могут располагаться отдельно.

К недвижимости относятся земельные участки. Их категория зависит от назначения.

Какая недвижимость востребована частными инвесторами

Жилая. Потому что затраты на ее покупку и обслуживание ниже по сравнению с объектами коммерческого назначения.

Как получать прибыль от вложений в недвижимость

Есть 2 варианта:

• Купить и перепродать.
• Купить и сдавать в аренду.

Поговорим о каждом подробнее.

Купить и сдавать в аренду

Есть 3 варианта действий:

• Долгосрочная аренда. Ваша задача — найти жильцов, готовых снимать недвижимость минимум несколько месяцев. С ними нужно заключить договор с описью ценностей и приходить с проверкой 2–3 раза в квартал. Средняя цена аренды 1 м² в России — 323 руб. Но она зависит от локации.
• Краткосрочная (посуточная) аренда. Хороший вариант для крупных городов и курортных зон. Прибыль в сутки выше, чем от «долгосрочки», но придется контролировать каждое заселение и выселение.
• Субаренда. Передача жилья в управление специалисту, который за отдельную плату будет искать и контролировать жильцов, заниматься юридическими вопросами и обслуживанием объекта.

Окупаемость аренды жилой и коммерческой недвижимости

В среднем она составляет 13–14 лет (при условии, что арендная плата останется неизменной, а коммуналку станут платить жильцы). То же касается коммерческой недвижимости. Только арендная плата может быть выше.

Хорошая идея — купить складскую недвижимость. Ее можно сдать в аренду и физическим, и юридическим лицам.

Купить и перепродать

Чтобы такая инвестиция принесла прибыль, недвижимостью нужно владеть не менее 5 лет. Только после этого ее можно продать без 13%-го налога. Нужно выбрать, где именно купить недвижимость: в готовом или строящемся доме. Оба варианта принесут прибыль при перепродаже.

Вложения в строящиеся объекты

Самый доступный вариант. Цена зависит от того, когда началось строительство. Если инвестировать на этапе котлована, можно сэкономить до 30–40 %.

Как безопаснее всего вкладывать в строящуюся недвижимость

Через долевое строительство. С 1 июля 2019 года вступает в силу закон, гарантирующий 100%-ную защиту инвестиций. Согласно ему, деньги вкладчиков должны храниться на эскроу-счетах в банках, которые выдают кредиты строителям. Если последние окажутся мошенниками, инвесторы вернут свои деньги в полном объеме.

Как оплатить

В рассрочку или целиком. Второй вариант может дать дополнительную скидку.

Строящиеся объекты недвижимости: в чем преимущества

Можно внести изменения в планировку и даже в уровень ремонта.

Что нужно учесть инвесторам

• Расположение жилья.
• Этажность. Обычно 1-й и последний этажи самые дешевые. Но это правило работает, если внизу не строят магазины и офисы, а вверху нет пентхауса.

Инвестируя в строящееся жилье, нужно приготовиться к тому, что деньги вернутся нескоро. Потому что стройки часто затягиваются. SMARTGUIDE рекомендует тщательно выбирать застройщика. Если есть малейший риск банкротства (низкое качество строительства, дефектный проект и т. д.), лучше поискать другой вариант.

Вложения в новостройки

Новостройками можно считать дома младше 3 лет. Как правило, там самая дорогая недвижимость. Но это компенсируется минимальным риском появления юридических проблем.

Во что придется вложить деньги

В ремонт, чтобы повысить стоимость объекта.

Плюсы и минусы новостроек

Положительный момент в том, что все новое: окна, проводка, коммуникации. Негативный — ремонт. Его будете делать не только вы, но и все соседи. Поэтому сдавать жилую недвижимость в новостройке можно будет только через 1–1,5 года после покупки.

Преимущества и недостатки инвестиций во вторичку

Знаком плюс можно обозначить:

• Более низкую стоимость по сравнению с новостройками.
• Отсутствие рисков, связанных с дефектом конструкции. Они бы уже давно проявились.
• Простоту получения банковского займа.

Негативные моменты:

• Устаревшее и изношенное оснащение.
• Вероятность юридических проблем. Например, долгов, родственников владельцев, претендующих на свою долю, и т. д.

Чтобы выгодно перепродать вторичку, придется вложить в ремонт. Иначе прибыль от инвестиций будет незначительной.

С коммерческими объектами то же самое. Только ценовой разброс шире. Можно выкупить старый ангар, переоборудовать его и продать. А можно вложиться в покупку офиса в центре.

Новостройка или вторичное жилье: во что инвестировать

Лучше предпочесть строящиеся дома. Они способны принести до 30–40 % прибыли в относительно короткий срок. Это справедливо по отношению как к жилой, так и к коммерческой недвижимости.

SMARTGUIDE рекомендует сделать ставку на сдачу с последующей перепродажей. Это поможет снизить издержки на содержание жилья и дождаться удачного момента для выхода на рынок.