Рынок торговой недвижимости замедлился

Катастрофа или так и задумано: рынок торговой недвижимости замедляется

В 2018 году число введенных в эксплуатацию ТЦ сократилось на 28 % и опустилось до показателей 90-х. Аналитики разделились во мнениях. Одни видят в регрессе временные трудности. Другие призывают смириться и принять ситуацию как новую реальность.

Данные о неутешительном количестве новых ТЦ получены из недавно опубликованного исследования Cushman & Wakefield. Оказывается, в 2018-м на территории Европы ввели в эксплуатацию 2,6 млн кв. м коммерческих объектов. Это более чем на четверть меньше по сравнению с 2017-м. В последний раз настолько низкие показатели были в далеких 90-х, когда в центре и на востоке Европы появились первые ТЦ.

В течение нескольких лет до 2017 года только на территории России ежегодно вводили в эксплуатацию от 1,5 до 2 млн кв. м торговых площадей. Но уже в 2017–2018 году их число сократилось почти в 4 раза — до 500–600 тыс. кв. м.

Аналитики называют 3 причины сложившейся ситуации:

• сжался потребительский рынок;
• упали реальные доходы населения;
• в экономике нет стабильности.

Из-за всего этого строительный сектор России переживает нелегкие времена.

Как обстоят дела на рынке торговой недвижимости

В последние пару лет новые торговые объекты строят только в крупных городах. Средние и скромные населенные пункты обходят вниманием, потому что там:

• меньше рыночная емкость;
• существенно ниже покупательская способность населения.

Девелоперы не хотят рисковать.

Но есть и другие причины замедления строительства новых торговых площадей. Наступила стадия насыщения рынка. Прошедшие 10 лет отметились значительным ростом конкуренции. Рынок стал более зрелым.

В 2019 году не гонятся за количеством квадратных метров, а стараются повысить качество возводимых сооружений. Главную скрипку играет умеренность в объемах строительства. Большинство девелоперов и собственников торговой недвижимости стараются обновить текущую концепцию и сложившийся пул арендаторов на уже готовых объектах. А еще пытаются сохранить позиции в условиях жесткой конкуренции. Они дают потребителям уникальный опыт от визита в обновленные ТРЦ.

Мнение аналитиков

Они не видят проблему в снижении объемов строительства новых объектов. И называют это признаком зрелости. По их словам, то же самое происходило на рынке Европы, только 10–15 лет назад. Потому что он начал созревать намного раньше российского.

В 2019-м в Европе редко вводят в эксплуатацию новые торговые площади. В крупном европейском городе открывают 1–2 небольших ТЦ в год. А иногда и в 2–3 года. Причем значительная часть новых проектов — редевелопмент или расширение уже имеющихся торговых площадей. Замедление скорости ввода в эксплуатацию показывает статистика за 2018 год: 2,6 млн. кв. м. Это самая низкая цифра за 24 года.

Чего хотят девелоперы

В 2019-м строительные компании работают над созданием новых, улучшенных и более эстетичных ТРЦ на основе уже имеющихся торговых площадей. Главный тренд — многофункциональные объекты (МФО). Они должны заменить старые ТЦ. По мнению застройщиков, у них будет стабильный трафик посетителей за счет синергии доступных решений и комплексного потребительского опыта.

Аналитики насчитали более 250 торговых центров, где давно пора поменять концепцию и провести реновацию. Четверть из них находится в Москве. По данным экспертов, к 2020 году число нуждающихся в модернизации объектов увеличится на 40 %.

Стройка движется, но медленно

В 2018-м Россия действительно потеряла 1-е место по объему вводимых в эксплуатацию торговых площадей. Но сместилась всего на 2-ю позицию. Больше нее строит только Турция.

В прошлом году в эксплуатацию ввели 483 тыс. кв. м торговых площадей разного формата. Причем 435 тыс. кв. м приходится именно на ТРЦ. 25 % всех объектов расположено в столице.

Выход Турции на лидирующие позиции дал ей статус развивающегося рынка. В прошлом году в стране открылось 525 тыс. кв. м торговых площадей.

3-е место у Польши. Здесь сформировался положительный экономический фон, что способствует беспрепятственной розничной торговле. В прошлом году местные торговые площади увеличились на 300 тыс. кв. м. 

Прогноз на 2019-й

Поставив антирекорд в 2018 году, Россия собирается нарастить обороты. В планах ввести в эксплуатацию более 700 тыс. кв. м торговых площадей. Но аналитики не рекомендуют уповать на возвращение строительного бума. В течение 2–3 следующих лет темп строительства новых ТРЦ вряд ли превысит 500–700 тыс. кв. м в год.

Некоторые эксперты прогнозируют, что в России начнут активно развиваться новые форматы: аутлеты, ретейл-парки. Ведь их площадь гораздо меньше ТРЦ.

Строительство будет концентрироваться в крупных городах, так как там живет много людей со стабильным доходом. Именно эта категория населения и должна обеспечить окупаемость новых объектов. Но они появятся не раньше 2021 года.